IVA in Edilizia

Questa guida completa e pratica è lo strumento essenziale per commercialisti, costruttori e professionisti che operano nel settore dell’edilizia. Il manuale affronta in modo approfondito e dettagliato la complessa normativa IVA, fornendo una panoramica completa sulle cessioni, locazioni e le specificità del settore.

Cosa troverai in questa guida:

• Costruzione, Cessione e Locazione di Immobili: Analisi completa dei regimi IVA applicabili, incluse le tipologie contrattuali meno comuni come leasing e rent to buy.
• Aliquote Ridotte: Un’analisi minuziosa di tutti i casi in cui è possibile applicare aliquote IVA ridotte in edilizia, come per la costruzione e vendita di fabbricati Tupini, rurali e prime case, o per le opere di urbanizzazione.
• Reverse Charge e Split Payment: Guida dettagliata sull’applicazione del reverse charge e dello split payment nel settore edile.
• Detrazione IVA e Rettifica: Un focus approfondito sul regime della detrazione, con le diverse casistiche di indetraibilità (mirata, oggettiva e da pro-rata), sulla rettifica della detrazione e sulla separazione delle attività.
• Interventi di Recupero Edilizio: Approfondimenti sugli interventi di recupero su fabbricati e sull’applicazione dell’IVA per l’eliminazione delle barriere architettoniche.
• Operazioni Internazionali: Una sezione specifica dedicata alle operazioni immobiliari realizzate all’estero, da soggetti esteri o nei confronti di destinatari istituzionali (ambasciate, consolati).

 

STRUTTURA DEL LIBRO:

• Indice
• Schemi principali
• Cessione fabbricati – regime IVA
• Locazione fabbricati – regime IVA
• Cessioni di fabbricati – aliquote IVA
• Nuove costruzioni – aliquote IVA
• Operazioni su fabbricati Tupini – aliquote IVA
• Cessione di fabbricati Tupini e loro porzioni – aliquote IVA
• Interventi di recupero – aliquote IVA
• Aliquote ridotte – riforma futura

Sezione Prima – CONCETTI GENERALI

• Presupposto oggettivo: terreni e fabbricati
• Cessioni e conferimenti di aziende
• Edifici, fabbricati e porzioni di fabbricati: definizione
• Mutamenti delle qualifiche catastatali
• Case prefabbricate
• I fabbricati abitativi
• I fabbricati strumentali
• Le pertinenze
• Complementi del fabbricato
• Fabbricati non ultimati (rustici)
• Fabbricati in corso di ristrutturazione
• I residence turistico-alberghieri
• Agriturismi
• Fabbricati da demolire
• Unità collabenti (F2)
• Unità in corso di costruzione (F3)
• Unità in corso di definizione (F4)
• Terreni edificabili
• Aree destinate a parcheggio
• Fabbricati censiti come terreni
• Aree con sovrastante impianto di lavaggio
• Cubatura
• Presupposto soggettivo
• Esercenti attività di impresa
• Società commerciali
• La società semplice
• La soggettività passiva di persone fisiche ed enti non societari
• Soggettività passiva nel diritto comunitario
• I beni appartenenti all’impresa
• Aggregazioni tra imprese
• I raggruppamenti temporanei di imprese (RTI)
• La società consortile (che subentra ad un RTI)
• I consorzi
• Le reti di impresa
• Imprese costruttrici ed imprese di ripristino
• Disciplina delle cessioni e delle locazioni di fabbricati
• Definizione di impresa costruttrice e di ripristino
• Impresa costruttrice e di ripristino e lavori parziali
• Effettività nell’esecuzione delle opere
• Cambi di destinazione d’uso senza opere ed imprese di ripristino
• Tempistiche
• Momento di effettuazione delle operazioni
• Esigibilità differita
• Espropriazioni: momento impositivo
• Momento impositivo delle permute
• Cooperative edilizie: momento impositivo
• Individuazione del momento di pagamento del corrispettivo
• Acconti
• Caparra
• Ritenute di garanzia negli appalti pubblici
• Materie prime e semilavorati
• Cessione di beni finiti: schema riassuntivo
• Individuazione dei beni finiti
• Materie prime e semilavorati
• IVA in edilizia e contenzioso
• Poteri dell’Amministrazione finanziaria di contestazione delle certificazioni comunali
• Le responsabilità dell’erronea fatturazione
• Rivalsa
• Rimborso dell’IVA addebitata per errore
• Detrazione IVA addebitata con aliquota superiore
• Erronea applicazione del reverse charge e detrazione IVA
• Sanzioni e ravvedimento nel reverse charge
• Ravvedimento sul reverse charge e rimozione degli errori
• Sanzioni per erronee fatturazioni e diritto comunitario
• Solidarietà del privato nell’acquisto di immobili
• Presunzioni di cessione in nero
• Distruzione di beni e trasformazione di beni di minor valore
• Decadenza dalle agevolazioni

Sezione Seconda – LE OPERAZIONI IMMOBILIARI

• Operazioni onerose
• Cessione di beni
• Le vendite con riserva della proprietà
• Locazioni con clausola di trasferimento vincolante per ambedue le parti
• Prestazioni di servizi
• Le obbligazioni di fare, non fare o permettere
• Nomina di un terzo in un preliminare
• Cessione di contratti
• Accessione
• Operazioni societarie
• Espropri
• Permute
• Migliorie su beni in locazione
• Spese sopportate per conto di altro soggetto
• Dazioni in pagamento
• Project financing (partenariato pubblico-privato)
• Noleggi
• Operazioni senza corrispettivo
• Cessioni gratuite di beni
• Cessione gratuita di opere di urbanizzazione
• Altre cessioni gratuite verso enti pubblici
• Autoconsumo ed estromissione di beni
• Assegnazione ai soci
• Trasformazione in società semplice
• Prestazioni di servizi gratuite
• Utilizzo privato di immobili aziendali
• Contratti a favore di terzi
• Redistribuzione e lottizzazione
• Cessione di immobili
• Cessione di terreni
• Cessioni di fabbricati abitativi
• Cessione di fabbricati strumentali
• Cessione di fabbricati e cambio di destinazione d’uso
• Ultimazione del fabbricato
• Cessione di fabbricati non ultimati
• Imponibilità IVA per opzione e reverse charge
• Cessione di pertinenze
• Box auto: aliquote IVA
• Cessione di fabbricato per atto della pubblica autorità
• Costruzione
• Ampliamento
• Case prefabbricate
• Demolizione e ricostruzione di fabbricato
• Lavori di completamento: ultimazione della costruzione
• Opere di urbanizzazione accessorie
• Riserve ed IVA
• Prestazioni professionali
• Locazione di immobili
• Definizione di locazione
• Sublocazioni, cessione e risoluzione di contratti
• Concessione immobile ad uso ufficio
• Locazione ad uso turistico
• Comodato contro migliorie: permuta e locazione
• Locazione ed oneri accessori
• Indennità per la perdita di avviamento commerciale
• Regime IVA delle locazioni immobiliari
• Locazioni di fabbricati abitativi
• Locazioni di fabbricati strumentali
• Locazione di parcheggi
• Leasing e rent to buy
• Il leasing
• Il lease-back
• Il rent to buy
• Base imponibile delle operazioni immobiliari
• Corrispettivo
• Base imponibile per le permute
• La base imponibile per le operazioni infragruppo
• Il costo attualizzato
• Base imponibile per le prestazioni di servizi gratuite
• Base imponibile per gli espropri
• Accessorietà e corrispettivo unico
• Contratti di appalto
• Definizione di appalto
• Fac simile contratto di  appalto
• Distinzione tra appalto e fornitura con posa
• Contratto di prestazione d’opera
• Subappalti
• Fac simile contratto di subappalto

Sezione Terza – DETRAZIONE IVA IN EDILIZIA

• Indetraibilità IVA nel settore dell’edilizia – principi generali
• Schemi di detraibilità sui fabbricati abitativi
• Schemi di detraibilità sui fabbricati strumentali
• Detrazione su immobili di terzi
• Detrazioni pro-quota
• Detraibilità e gestione immobiliare
• Indetraibilità oggettiva
• Precedenti riferimenti normativi e lettura della prassi
• I fabbricati abitativi
• IVA non ammessa in detrazione
• Presupposto soggettivo
• Imprese con locazioni che formano pro-rata
• Aperture alla detrazione di prassi e giurisprudenza
• Trasformazione di fabbricati (cambi di destinazione d’uso)
• Indetraibilità mirata
• Locazioni esenti ed indetraibilità mirata
• Cessioni esenti ed indetraibilità mirata
• Indetraibilità da pro-rata
• Attività propria nel settore immobiliare
• Gestione immobiliare come prosecuzione di un’attività principale
• Altre operazioni che non rilevano nel calcolo del pro-rata
• Casi particolari di determinazione del pro-rata
• Pro-rata provvisorio
• Separazione delle attività nel settore immobiliare
• Convenienza alla separazione delle attività
• Separazione delle attività nel settore immobiliare
• Decorrenza e modalità di opzione
• Adempimenti contabili
• Detrazione e passaggi interni
• Rettifica della detrazione
• Normativa nazionale
• Rettifica della detrazione e leasing
• Normativa comunitaria
• Normativa nazionale e comunitaria a confronto
• Rettifiche nel settore immobiliare – Circolare n. 12/2007
• Esemplificazioni

Sezione Quarta – INTERVENTI DI RECUPERO ED ELIMINAZIONE BARRIERE ARCHITETTONICHE

• Concetti generali
• Inquadramento normativo fiscale
• Inquadramento normativo urbanistico
• Differenze tra la Legge n. 457/1978 e il D.P.R. n. 380/2001
• Il rispetto della Legge n. 457/1978
• Individuazione degli interventi e legislazione regionale
• I poteri dell’amministrazione finanziaria di contestazione delle certificazioni comunali
• Interventi su parti esterne all’edificio
• Interventi multipli
• Manutenzione ordinaria
• Manutenzione straordinaria
• Restauro e risanamento conservativo
• Ristrutturazione edilizia
• Ristrutturazione urbanistica
• Casi particolari
• Restauro e ristrutturazione
• Oggetto dell’agevolazione
• Committenti dei lavori di recupero
• Tipi di contratto
• Prestazioni accessorie a quella principale
• Immobili da ristrutturare
• I piani di recupero
• Il rispetto delle norme urbanistiche
• Documentazione richiesta
• La cessione di immobile ristrutturato
• Cessione di immobile in corso di restauro
• Recupero effettuato prima della Legge n. 457/1978
• Le manutenzioni ordinarie e straordinarie su fabbricati abitativi
• Disciplina comunitaria
• Fabbricati a prevalente destinazione abitativa privata
• Tipologia degli interventi agevolati
• Committenti dei lavori
• Beni significativi
• Modalità di fatturazione
• La manutenzione straordinaria su edifici di edilizia residenziale pubblica
• Edilizia residenziale
• Edilizia pubblica
• Prestazioni di servizi: appalti e prestazioni professionali
• Eliminazione delle barriere architettoniche
• Barriere architettoniche: definizione
• Tipi di interventi

Sezione Quinta – OPERE EDILIZIE

• Fabbricati Tupini
• Cessione di fabbricati Tupini e loro porzioni
• Appalti per costruire i fabbricati Tupini
• Cessione di beni finiti per la costruzione di un Tupini
• Individuazione dei fabbricati Tupini
• Le proporzioni
• Pertinenze: terrazze, balconi e locali sotto tetto
• Fabbricati rurali
• Condizioni soggettive del venditore per le cessioni di fabbricati rurali
• Condizioni di destinazione: abitazione del proprietario o di altri addetti al fondo
• Condizione oggettiva
• Fabbricati rurali e prima casa
• Agevolazione prima casa
• Norma di riferimento ed imposta di registro
• Oggetto dell’agevolazione
• Le pertinenze
• Operazioni agevolate
• I requisiti per usufruire dell’agevolazione
• Il requisito della ubicazione dell’immobile
• Altra abitazione nel territorio del Comune
• Altra abitazione acquistata con i benefici prima casa
• Prima casa ed abitazioni prepossedute
• Momento in cui va individuato il possesso dei requisiti
• Prima casa ed ulteriori acquisti
• Acquisto di nuova prima casa e cessione della vecchia entro un anno
• Rinuncia alle agevolazioni
• Prima casa e famiglia
• Fatturazione
• La decadenza
• Opere di urbanizzazione
• Norme pregresse
• Committenti delle opere di urbanizzazione
• Destinazione pubblica
• Operazioni sulle opere di urbanizzazione
• Qualificazione delle opere di urbanizzazione
• Le opere di urbanizzazione primaria
• Le opere di urbanizzazione secondaria
• Altre opere di urbanizzazione previste dal Decreto IVA
• Edifici assimilati alle abitazioni non di lusso (o assimilati ai Tupini)
• Le opere di urbanizzazione previste da altre leggi
• Le abitazioni di lusso
• Modifiche normative
• Nuova definizione di casa di lusso e fabbricati accatastabili in A1, A8 o A9
• Pronunciamenti relativi alla vecchia disciplina

Sezione Sesta – REVERSE CHARGE

• Presupposti di applicazione
• Reverse charge in funzione antifrode
• Reverse charge per operazioni non imponibili ed esenti
• Il reverse di cui alla lettera a) ed alla lettera a-ter)
• Lettera a) – settore edile e subappalto
• Lettera a-ter) – prestazioni di servizi su edifici, di demolizione, di installazione impianti e completamento di edifici
• Presupposti comuni e presupposti specifici
• Aspetti operativi
• Expo Milano 2015
• Reverse charge tra imprese consorziate e consorzi per lavori pubblici – lettera a-quater)
• Esemplificazioni
• Le prestazioni di servizi assoggettabili a reverse charge
• Cessione di beni
• Prestazione di servizi
• L’appalto
• Contratto di prestazione d’opera
• Appalto e fornitura di beni con posa in opera
• Altri contratti
• Settore edile
• Settore edile ed appaltatore, subappaltatore e committente
• Individuazione del settore edile
• Individuazione del codice attività
• Necessario collegamento con un bene immobile
• Codice attività dichiarato ed attività sostanzialmente svolta
• Attività principale e attività secondaria
• Le note introduttive ai vari settori non edili
• Considerazioni conclusive
• Lavori complessi
• Attività edili
• Attività non edili
• Il reverse charge nei subappalti edili – lettera a)
• Contratto di subappalto
• Subappalto semplice
• Subappalto a cascata
• Relazione tra appaltatore e venditore
• Appalto e lavoro edile
• Soggetti esteri
• Il reverse charge nei servizi di demolizione, installazione impianti e completamento su edifici
• - lettera a-ter)
• Le prestazioni di servizi
• Il concetto di edificio
• La soggettività passiva del committente
• Prestazioni di demolizione, di installazione impianti e di completamento
• Casistica di applicazione del reverse sugli edifici
• Reverse charge e RTI
• Raggruppamenti temporanei di imprese (RTI)
• RTI/ATI in appalto
• RTI/ATI in subappalto
• Le prestazioni ricevute dalle imprese partecipanti a RTI/ATI
• Reverse charge e società consortili
• La società consortile
• La fatturazione della società consortile ed alla società consortile
• Reverse charge e consorzi
• Consorzio appaltatore e reverse charge ex lettera a
• Consorzio appaltatore e reverse charge ex lettera a-ter
• Consorzio che fattura in split payment e reverse charge
• Impresa consorziata che subappalta i lavori
• Consorzio subappaltatore
• Check list reverse charge in edilizia
• Gli interventi dell’Agenzia delle Entrate nel settore edile
• Sezione Settima – SPLIT PAYMENT
• Lo split payment
• Durata del regime
• Soggetti interessati ed esclusi
• Ambito oggettivo
• Fattispecie escluse
• Split payment e reverse charge
• Riflessi in capo al cedente/prestatore
• Fatturazione elettronica
• Riflessi in capo al cessionario/committente
• Errori, regolarizzazioni e note di variazione e rivalsa IVA

Sezione Ottava – IVA IMMOBILIARE INTERNAZIONALE

• Territorialità dei servizi immobiliari
• Definizione di beni immobili
• Servizi relativi ai beni immobili e relazione diretta
• Note esplicative della commissione europea
• Costruzioni non imponibili ed esenti
• Operazioni verso rappresentanze diplomatiche e consolari
• Operazioni verso la nato ed i comandi militari
• Operazioni verso l’Unione Europea ed altri organismi comunitari
• Operazioni verso le forze armate comunitarie
• Operazioni verso la gendarmeria europea
• Operazioni verso organismi internazionali
• Cessioni di beni e prestazioni di servizi nei confronti dell’istituto universitario europeo
• Ordine di Malta
• Servizi prestati nei porti
• Operazioni verso gli esportatori abituali
• Operazioni relative all’esercizio del lotto, totocalcio ecc
• Operazioni immobiliari internazionali
• Cessioni di beni immobili
• Prestazioni di servizi immobiliari all’estero e con soggetti esteri
• Forniture con posa internazionali
• Prestazioni immobiliari – linee guida UE
• Osservazioni preliminari importanti
• Parte 1 – Osservazioni generali sulle prestazioni di servizi relativi a beni immobili
• 1.1. Contesto storico
• 1.2. Contesto internazionale
• 1.3. Scopo della norma particolare sulle prestazioni di servizi relativi a beni immobili
• 1.4. Natura della norma particolare sui servizi relativi a beni immobili
• 1.5. Trattamento ai fini iva di prestazioni da remoto relative a un bene immobile
• 1.6. Applicazione della norma particolare sui servizi relativi a beni immobili alle prestazioni
• raggruppate
• 1.7. Servizio relativo a uno o svariati beni immobili specifici
• 1.8. Servizi relativi a beni immobili e contratti complessi
• 1.9. Obblighi dei prestatori di servizi relativi a beni immobili
• 1.10. Interazione fra la norma particolare ai sensi dell’articolo 47 della Direttiva IVA, e il concetto
• di stabile organizzazione riconosciuta ai fini dell’IVA
• 1.11. Interazione fra le norme sul luogo delle prestazioni e quelle sulle esenzioni ai fini dell’IVA
• 1.12. Irrilevanza dei concetti e delle definizioni delle legislazioni nazionali per l’applicazione
• della norma particolare
• Parte 2 – Osservazioni specifiche sulle disposizioni del Regolamento di Esecuzione IVA concernenti i servizi relativi a beni immobili
• 2.1. Orientamento generale sugli articoli 13-ter e 31-bis
• 2.2. Definizione di beni immobili
• 2.3. Definizione di servizi che presentano un nesso sufficientemente diretto con i beni immobili
• articolo 31-bis
• 2.4. Esempi particolari di servizi relativi o non relativi a un bene immobile articolo 31-bis
• paragrafo 2
• Allegato estratti dalla legislazione pertinente
• Direttiva 2006/112/CE del Consiglio (disposizioni già applicabili)
• Regolamento di Esecuzione (UE) n. 1042/13 del Consiglio (disposizioni in vigore a partire
• dal 1 gennaio 2017)
• Note

Sezione Nona – APPENDICI

• Classi catastali
• Immobili a destinazione ordinaria
• Immobili a destinazione speciale
• Immobili a destinazione particolare
• Entità urbane
• Fattura di beni significativi
• Dichiarazione nel preliminare per beneficio prima casa sugli acconti
• Dichiarazione da rendere nel contratto di appalto prima casa
• Costruzione di fabbricati rurali ad uso abitativo
• Fabbricati Tupini realizzati da imprese di costruzione per successiva vendita
• Costruzione di opere di urbanizzazione o assimilate o di fabbricati assimilati ai Tupini
• Superamento o eliminazione delle barriere architettoniche
• Manutenzione straordinaria su edifici residenziali pubblici
• Restauro e risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia e urbanistica
• Manutenzione ordinaria e straordinaria su edifici a prevalente destinazione abitativa
• Acquisto di beni finiti (anche con posa in opera)
• Acquisto di migliorie extracapitolato
• Subappalti non assoggettati a reverse charge
• Affidamento di lavori da consorzio ad impresa consorziata

Sezione Decima – NORMATIVA

• Normativa
• Aliquote IVA
• Requisito prima casa
• Interventi di recupero su fabbricati abitativi
• Opere di urbanizzazione
• Normativa comunitaria
• Cessione di fabbricati
• Cessione di fondi non edificabili
• Locazioni
• Rettifica della detrazione